【記者柯安聰台北報導】財政部宣布奢侈稅修正法案將朝「微調」方向，且2年閉鎖期不延長，營建業以『利空出盡』來看待未來的房市發展。然而2014年仍將面對房貸升息、QE退場及5都大選等利空因素的影響，房市推案的脈絡與走勢會是為何?房市景氣會上、會下？房價是持平還是下跌？住展雜誌歸納出2014年台灣房市的10大趨勢，提供給地產業與消費者參考。 一、2014年三大都會區推案1.37兆元~從房市景氣面來觀察，預估北台灣2014年全年的推案量為1.0兆元。預估較2013年縮減約1成的推案量。主要為考量美國QE逐步退場，及國內房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨保守，從本刊市調已知規模來預估，北台灣有1.0兆元的推案水準。台中都會區推案量，在北部建商大舉入侵下，將有火紅的演出，預估2014年全年推案量將較2013年的2000億元再成長2成5，推案量有2,500億元的水準，至於高雄都會區則預估較2013年的1500億元，減少至1200億元的量體。整體預估2014年三大都會區的推案量，仍有1.37兆元的量體，較2013年的1.45兆元推案量，下修了800億的量體。 二、雙北市房價高檔盤整~台北市預售屋平均房價，2013Q3年房價為86.3萬元，而新北市預售屋平均房價，2013Q3年房價為40.6萬元，雙北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。 從全球景氣面來觀察，2014年台灣的整體景氣面仍面臨嚴峻的挑戰。是故，2014年雙北市的整體平均房價應該以『持平盤整』來看待，就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市呈現強者恆強、漲跌互見的『個案表現』市況。 三、整體銷售率低檔徘徊~近年北台灣新屋的平均銷售率在4至5成之間，2014年的建案銷售率，受推案量高及實價登錄效應的影響，銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在4成左右，建案要有所表現，除了符合行情價外，建商的品牌及產品力的強弱，將是銷售率能否提升的關鍵。 四、3都『超豪宅』正式現身~2014年的超豪宅，會是三大都會區的推案亮點。中華工程主導的信義計劃區亞太會館改建案「陶朱隱園」，及冠德建設位信義計劃區的豪宅案，據了解，2014年將正式開出300~400萬元1坪的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅喊價百萬元1坪，高雄美術館特區的豪宅陸續出籠，因此可預見2014年，3大都會區的超豪宅將成為引領房市風騷的焦點。 五、商用不動產交易量縮~隨著兩岸將簽署服貿協議，為商用不動產市場帶來一波需求，但企業大舉投入辦公大樓開發行列，也使得2014年台北辦公室供給將暴增近6萬建坪，相對的辦公租金上揚力道，將較往年吃力。2014年台北市辦公租賃市場將進入另一波供給新高峰，平均空置率可能上看10%，相對的辦公租金上揚力道，將較往年吃力。 六、土建融及房貸利率攀高~央行彭總裁曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，2014年將出現上調的動作。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的誘因，因此2014年的土建融及房貸利率雖將上調，但預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率仍將在3%以內。 七、餘屋賣壓牽制預售屋市場~近年北台灣低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、淡水及新莊等區。另外，桃園地區的中壢(高鐵特區)、桃園市及蘆竹南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市與新竹市，餘屋賣壓是否能有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。 八、首購族為市場主力~受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民，總價800~1000萬元總價的產品，成為市場推案的主力總價帶。 九、貼近行情價，建案成敗關鍵~ 實價登錄實施以來，各工地的成交市況好壞與否，與建商的訂價脫離不了關係，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場的行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。 十、房市好壞端看台灣實質經濟成長~台灣整體景氣面復甦緩慢，在2013年『保2』可能無望的噓聲下，2014年的景氣展望挑戰性頗高。畢竟，房市要能維持榮景，民眾的口袋必需先有錢，而民眾要有錢，台灣的景氣面就必需有實質性的突破，否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而轉趨低迷。(自立晚報2013/11/21) {ad-優質推薦：桃園房屋, 澎湖法拍屋代標, 中壢建地, 台南辦公室出租, 新北市土地廠房, }
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