記者黃啟菱／專題報導、攝影 近年地上權案越來越熱，預料2014年將是地上權住宅的啟動年，專家多認為，若未來估價方式、銀行貸款能夠逐漸摸索出一條路，必有助於打開地上權住宅的一二手市場。 政大商學院信義不動產研究發展中心近日舉辦「地上權住宅如何成為減輕負擔的新選擇」研討會，從估價、開發商、銀行的角度來解析地上權產品。包括不動產開發公會全聯會秘書長于俊明、估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華、地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根、土地銀行副總經理高明賢等都與會。 貸款問題 尋覓解方 近年標得地上權的開發商，最煩惱的就是能否分割設定地上權與民眾貸款相關問題。高明賢指出，銀行面對地上權產品亦有幾大難題，包括持分地上權難估價、地上權產品價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳；且地上權消滅，地上建物須無償移轉登記為國有，而銀行需出具「地上權消滅後，不論債權是否已獲清償，均拋棄於地上建物之抵押權」承諾書，都不利銀行債權確保。 且大部分國有地之地上權及其建物限制不得分割移轉，承買人買到的只是使用權並非所有權，對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款意願，如台北京站案。今年9月30日以後，承買人如果可取得建物所有權，連同應有之地上權持分設定抵押權予銀行，可提高銀行辦理分戶貸款意願。 回歸居住本質 相對低價 于俊明說，地上權住宅有不少優勢，包括價格較周邊行情為低、租金報酬率相對較高、日後移轉沒有土地增值稅問題，且北市都市更新困難，擁有土地持分效益也相對有限。不過地上權畢竟是有使用年限的產品，購置地上權的住宅將脫離增值的觀點，回歸居住需求本質。 不過現況也存有一些問題，包括「使用權」的住宅融資貸款困難、貸款額度低且利率高、地上權業主若不能長期經營，國有財產署面對處理住戶問題、且使用權住宅不具物權性，其流通則缺乏物權登記的公示力、公信力，影響交易安全，另外使用權住宅非屬區分所有建物，連區分所有權人會議都難召開。至於「地上權」的住宅可能面對，未來持有稅增加，如房屋稅因為豪宅稅、囤房稅而加重、支付的地租也可能因為公告地價調漲而增加、且地上權住宅的融資條件不比所有權，另外存續期間屆滿須歸還土地等問題。 估價與收回制度 尚待建立 地上權產品價格約為市價的65成~7成，卓輝華提醒，購置地上權產品時，不能以所有權觀點考量其價值，如權利期限越短時，價值也隨之遞減，另外還要思考地上權到期時，還剩下甚麼權利，且地租以公告地價計算，未來是否趨勢朝向調升等問題。 林旺根則表示，日本借地權住宅制度能夠順利推行，主要仍是受惠於每個環節都有完善的配套措施，如法院以非訟事件裁定、快速定紛止爭、建立完整的估價制度、日後的收回機制等，相較於國內剛起步的地上權住宅市場，還有許多可以借鏡之處。 {ad-優質推薦：桃園工業不動產, 后里工業廠房出租, 台中商業不動產, 龍潭租屋, 新竹房屋, }
留言列表
